İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Nedir? Şartları ve Dava Süreci (2026 Güncel Rehber)

 

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Nedir?

 

İhtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin kendisi veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini talep edebilmesine imkan tanıyan bir tahliye türüdür.

Bu tahliye sebebi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş olup, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının kullanım hakkı arasında denge kurulması amaçlanmaktadır.

​

İlgili Kanun Maddeleri

Türk Borçlar Kanunu Madde 350

“Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirilmesi gerekli olup, bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyarak açacağı dava ile sona erdirebilir.”

 

Türk Borçlar Kanunu Madde 351 (Yeni Malikin İhtiyacı)

“Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilir.”

 

Türk Borçlar Kanunu Madde 355 (Yeniden Kiralama Yasağı)

“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığı takdirde, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”

 

Kimler İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Talep Edebilir?

Kanun uyarınca aşağıdaki kişiler adına ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edilebilir:

• Kiraya veren

• Eşi

• Altsoyu (çocukları, torunları)

• Üstsoyu (anne, baba)

• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

Bu kişilerden herhangi birinin gerçek ve zorunlu ihtiyacı bulunmalıdır.

İhtiyaç Sebebinin Şartları

1. Gerçek ve Samimi İhtiyaç

Yargıtay uygulamalarına göre ihtiyaç:

• Gerçek olmalı

• Samimi olmalı

• Zorunlu nitelik taşımalıdır

Salt kiracıyı tahliye etmek amacıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiaları kabul edilmez.

2. Süreklilik

İhtiyacın geçici değil, sürekli veya uzun süreli olması gerekir.

Örneğin kısa süreli kullanım ihtiyacı tahliye sebebi olarak kabul edilmez.

3. Alternatif Taşınmazın Bulunmaması

Kiraya verenin aynı bölgede ihtiyacını karşılayabilecek uygun başka bir taşınmazının bulunması halinde dava reddedilebilir.

Dava Açma Süreleri

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Fesih bildirimi yapılmalı ve kanuni fesih dönemlerine uyulmalıdır. Bu süreçten sonra dava açılabilir.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Taşınmazın satılması halinde yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir.

Ancak bunun için:

• Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapılmalı

• 6 ay sonra dava açılmalıdır

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

İspat Yükü

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ispat yükü kiraya verene aittir.

Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini şu delillerle değerlendirir:

• Nüfus kayıtları

• Tapu kayıtları

• Tanık beyanları

• İkametgah belgeleri

• Sosyal ve ekonomik durum

Dava Süreci

1. Sürelerin doğru belirlenmesi

2. Gerekirse ihtarname gönderilmesi

3. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması

4. Delillerin sunulması

5. Mahkeme kararı

Davanın kabul edilmesi halinde tahliye kararı verilir.

Tahliye Kararının Uygulanması

Mahkeme kararı kesinleştikten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.

3 Yıl Kiraya Verme Yasağı

TBK m.355 uyarınca:

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiraya verilemez.

Aksi durumda eski kiracıya tazminat ödenmesi gerekir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Dava açma süreleri kaçırılmamalıdır

• İhtiyaç iddiası somut delillerle desteklenmelidir

• Usule uygun hareket edilmelidir

• Keyfi tahliye girişimlerinden kaçınılmalıdır

Sonuç

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, hem kiraya veren hem de kiracı açısından ciddi sonuçlar doğuran, teknik ve dikkat gerektiren dava türleridir.

Bu nedenle sürecin doğru planlanması, kanuni sürelerin kaçırılmaması ve güçlü delillerle desteklenmesi büyük önem taşımaktadır.

Somut olayınıza uygun hukuki değerlendirme ve profesyonel destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.